房企融资转战国内市场!4月地产债规模井喷 信托融资成本仍在下降…

2020-04-17 10:26:25 来源:信托百佬汇 作者:证券时报 杨卓卿 3天狂撸22%利润!

房企融资从“外热内冷”转向“外冷内热”。

  房企融资从“外热内冷”转向“外冷内热”。

  2020年3月中下旬以来,随着境内债券利率不断下行、审批发行加速,中资房企纷纷转战国内发债融资,4月第一周的融资规模超过200亿元。

  与此同时,中资地产美元债发行降至冰点。中原地产研究中心统计数据显示,4月第一周,境外发债仅旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资一单。

  在宽松的资金环境之下,地产信托额度没有增加,融资成本则出现一定程度下行。

  信托公司业务负责人表示,“近来地产信托融资成本下降不是因为流动性充裕,而是因为市场形势不好,房地产企业暂缓拿地和并购项目,新的融资需求下降。”

  上述人士认为,2020年房企融资成本两极分化将更加严重,优质企业寻求资金越来越便捷。与之相反,也有部分房企越来越难找机构融资。  

  信托融资成本稍有下降

  某央企背景信托公司团队负责人向信托百佬汇记者表示,虽然目前流动性充裕,但地产信托额度紧张,公司真正放行的地产项目很少。“总体来说,融资利率有所下行,资质较差的房企还是融资困难。”

  上述人士坦承,“前来洽谈信托融资的中小房企仍不在少数,尽管各家公司融资成本不一,能走公开发行渠道的项目融资成本普遍在12%以上。”

  2019年下半年以来,房地产信托已连续多个季度募集规模下滑。用益信托数据显示,2020年一季度,房地产类信托募集资金1365.2亿元,环比下滑20.86%。

  用益信托研究员喻智表示,一方面,2019年下半年以来,房地产信托经历了多轮窗口指导和调控,目前房地产信托额度依旧是监管的“杀手锏”;另一方面,受2020年一季度新冠疫情冲击,楼市停摆,房地产开发也全面停下来,除了信托公司无法开展相关业务外,房企的融资需求萎缩。

  对于后续,喻智认为,随着疫情得到控制,房地产行业复工复产形势好转和融资需求增加,二季度房地产类信托业务可能会好转,但仍受制于监管,不大可能会出现暴增情况。从长期来看,房地产类信托的增长关键在于转型,房地产市场具有稳定且庞大的资金需求,但以开发贷为主的房地产业务模式需要转变。  

  美元债从井喷到清淡

  根据Wind数据,3月房地产境外债发行规模为403亿元,环比增长57%,同比下滑9%。整体来看,一季度境外债发行规模依然保持正增长,达到1947亿元,同比增长0。5%。

  中信建投(行情601066,诊股)证券固收团队将2020年地产美元债发行氛围三个阶段:1月疫情之前的爆发期;2月疫情爆发之后的真空期;3月全球流动性紧张的共振期。

  第一阶段:密集发债,成本下移。今年1月以来地产美元债井喷,当月发行量达到172.1亿美元,创历史单月发行新高,相较去年同期107.7亿美元大幅增加59.8%。在供需两旺的背景下,房企普遍拉长期限,且发行票面利率较2019年均有不同程度下降。

  第二阶段:疫情爆发,发行真空。进入2月以来,我国疫情进入爆发期,企业延迟复工,大部分城市交通严格管控,整体经济活动处于停摆阶段。2月地产美元债发行量骤降,仅为39。94亿美元,同比下滑61。7%。在销售真空且融资政策仍从严的背景下,部分房企选择发行364天短期美元债进行周转,融资成本面临分化。

  第三阶段:全球共振,估值调整。3月之后,全球疫情爆发,美股数次熔断,全球主流股票指数跌幅均在20%以上,传统避险资产黄金、美国中长期国债等也未能幸免,全球流动性紧张加剧。投资者加大售出信用债的力度,低流动性的高收益债券被恐慌抛售,3月以来,中资高收益美元债价格“断崖式”下跌。

  如今,房地产企业的融资主战场已从海外切回国内。

  2020年3月中下旬以来,随着境内债券利率不断下行、审批发行加速,多家房企纷纷转道境内发债,其中4月第一周的融资规模超过200亿元。

  与此同时,中资地产美元债规模降至冰点。中原地产研究中心统计数据显示,4月第一周,境外发债仅4月3日旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资一单。  

  融资成本重回2016?

  随着流动性的一松再松,房企发债利率也进入下行通道,甚至创下新低。

  信托百佬汇记者梳理房企近期发债数据发现,世茂房地产5年期品种利率3.23%;;华润置地8亿元3年期票据利率2.65%;招商蛇口(行情001979,诊股)10亿元超短融利率2.2%……

  光大证券(行情601788,诊股)发布研究报告指出,预计2020年优质龙头房企融资成本有望得到进一步优化。“3月居民部门信贷明显改善,按揭投放基本回归正常水平,首套房贷利率随LPR环比降5BP,需求侧资金面压力逐步缓解,预计后续购房需求将回归正常释放节奏。Q1发债3772亿元,为2015年来同期最高水平。一方面来自于全球宽松的大环境,另一方面是从‘防风险’角度出发,为行业供给侧提供政策支持,平衡疫情对于需求侧资金链的短期冲击。3月中旬至今,境内房地产信用利差有所回升,但中高评级整体处于历史低位,与低评级分化明显。”

  华泰证券(行情601688,诊股)在4月6日发布的报告中指出,目前优质房企融资环境可以比肩2015-2016年,融资集中度提升趋势强化,优质房企在发债规模、发债成本以及发债期限等方面更占优势。

  然而,成本优化不是每个房企都能享受的红利。

  某中型信托公司业务负责人称,2020年房企融资成本两极分化将更加严重,优质企业寻求资金越来越便捷。与之相反,也有部分房企越来越难找机构融资。

  一位区域型地产公司内部员工表示,中小房企在融资、拿地、销售等各个环节均不具备优势。地方地产政策虽有所松动,但公司贷款融资成本仍在高位,且预计长期无法改变。

关键词阅读:房企融资 地产债 信托融资

责任编辑:卢珊 RF10057
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